One Storage｜迷你倉｜迷你倉安全問題
最近發生在牛頭角一個自助倉儲設施的悲劇性火災，預示著我們早就應該對香港的此類設施的運作方式進行審查。 "
根據目前的政府政策，簡單地將舊工業建築用於非工業用途本身並不等同於'振興'。它實際上是非法的。 "
工業中心大火始於6月21日，失控超過80小時，成為香港二十年來燃燒時間最長的火災，同時不幸奪去了兩名消防員的生命。
大火是從位於舊工業大廈三樓的一個迷你倉庫和自助存儲設施開始的。該設施是香港約500個設施之一，為超過10萬個家庭服務。對於這些設施來說，監管仍然是一個問題，因為在香港沒有關於迷你倉儲中心的法律參數，也沒有關於這些設施位置的要求。
香港理工大學專家表示，自助倉儲設施需要加強消防安全管理。
他解釋說，在目前的做法下，官員在進行消防安全檢查時面臨著一些困難，這使得他們很難確定是否違反了消防安全條例。一方面，客戶不需要向業主提供儲存貨物的清單。另一方面，經營者可能為了追求利潤最大化，將迷你倉劃分為通風不良的隔間，將貨物堆積到天花板上，以最大限度地提高存儲量。
這種不幸的組合使小型倉儲設施容易發生通風控制的火災，這是一種更危險的火災，當沒有足夠的空氣來完全燃燒所有的可燃材料時就會發生。隨後，當氧氣進入該區域時，火勢迅速燃燒起來，釋放出大量的熱量和煙霧，使其難以控制。必須仔細監測可能出現的高熱輻射熱通量--在"閃電"後可達到每平方米100多千瓦（kW/m2），即幾乎同時點燃封閉區域內大部分直接暴露的可燃材料--及其對消防員可能產生的影響。
更糟糕的是，許多設施的佈局雜亂無章，包括有許多曲折和拐角的小路。當火災發生時，現場的人可能會非常困難，特別是在濃厚的煙霧中，他們很難走到火災出口。錯綜複雜的內部結構也加劇了消防救援工作，因為消防員要在迷宮般的走廊裡努力尋找火源。
由於香港缺乏監管，自助迷你倉儲設施散落在不同條件的工業建築中。例如，1973年以前建成的工業建築，包括淘金網工業中心，都不需要安裝自動噴水滅火系統。
"幸運的是，迷你倉庫通常不會像商場或地鐵站那樣擠滿人，否則，場所內的火災可能會使許多人面臨生命危險。"
香港測量師學會專家說，自助迷你倉儲設施面臨的安全問題凸顯了更大的問題--陳舊工業建築中的多用途場所。他估計，約有500座陳舊的工業建築沒有現代消防設施，其中300多座有多種用途--從舞蹈或瑜伽工作室和冒險遊戲中心（包括蹦床和攀岩牆等裝置）到餐館。
更複雜的是，由於 "混亂的 "多個業主，這些舊工業建築中的許多建築管理和維護都不符合標準。 "這些場所有時與小型倉庫相鄰，容易吸引人群，"他說。 "在消防安全方面，它們也沒有受到相關政府部門的密切監控。"
"那些不遵守規定的人應該面臨租約規定的責任，並可能被終止租約。"
他解釋說，這些場所的數量以振興舊工業建築的名義激增，但這種 "振興 "的概念從根本上是錯誤的。 "舊工業建築需要進行翻新，以符合現代標準。在目前的政府政策下，簡單地將空間用於非工業用途本身並不等同於'振興'。這實際上是非法的。它違反了《建築條例》和地契，需要由執法者來處理。"
從長遠來看，政府需要決定如何監管迷你倉儲設施以及如何使用舊工業建築。同時，政府需要加強對此類設施的檢查，以確保不違反消防安全法規。
香港學會土地政策小組專家說，必須認識到迷你倉儲設施在大大釋放家庭和工作空間以及降低存儲成本方面的作用。
他說，政府可以考慮強制要求這些設施配備自動噴淋裝置。這可以促使他們遷移到更先進的建築中，並對舊工業建築進行結構更新和安裝自動噴水滅火系統給予獎勵。
雖然政府已經宣佈在全市範圍內對所有迷你倉儲設施進行檢查，但劉建議業主和迷你倉儲運營商在起草迷你倉迷你倉租賃合同時也要更加註意，以確保符合消防安全法規。
業主可以對迷你倉儲設施經營者提出遵守消防安全法規和《建築條例》的要求。"反過來，經營者也應闡明其客戶在遵守這些法規方面的責任。那些不遵守法規的人應該面臨租約規定的責任和可能被終止租約的情況。通過確保這種溝通滲透到各利益相關方，它應該提高他們的消防安全意識並幫助確保在各個層面的遵守。
香港測量師學會專家預計該行業將進行整合，因為有規模的經營者往往能提供更好的質量和安全標準。陳說，數量是這一行業盈利的關鍵，而規模較大的經營者更有條件搬到有自動噴水滅火系統的大樓。
他建議政府考慮對迷你倉儲業進行臨時許可，對負責監控設施的現場工作人員提出最低要求。
工業建築應該有一個消防管理計劃，其中包括維護、員工培訓、消防行動計劃和建議行動。例如，建築中的不同單位可能需要不同的消防安全硬件 - 包括主動保護系統和建築結構的被動特徵 - 以及在管理火災負荷密度和易燃物品方面的不同要求。業務人員和管理人員都應該了解如何維護疏散通道，以及火災發生時該如何處理。他們還應該全面了解建築的消防安全監管方式和可能的火災風險。
在政府就是否允許這些設施在沒有自動消防噴淋系統的建築中運營作出政策決定的同時，建築業主和管理人員應使自己了解其民事和法律責任。他們還應該為自己的財產投保，這將涉及對整體安全的審計。
建築測量師可以幫助教育公眾了解小型倉儲設施的通用設計準則，以及維護工業建築的衛生和安全。這是一個很好的機會，測量師和相關專業人員可以介入，幫助樓宇業主將安全標準提高到一定程度。
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